21 五月

疫情期间房东无权赶租客?并不是这样!听法律专业人士详解–MavisTorontoRealtor

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主持人衣食住行是四大生活元素,谁都离不开。我们在今天的节目中就来聊一聊“住”这个话题。有房子的人可以选择住在自己的家里,没有房子的人则需要租房子住,所以有关出租房屋的话题在我们的社区里一直是个热点,不少朋友投资物业、买房子、做房东、收租金、还房贷,市场看好时就上市出售,套现获利。这听起来是一个很好的“赚钱门道”,但是很多人可能并不了解当中的很多事情。在去年的7月21号,与民用出租有关的法律发生了重大修改,当时我们邀请到了安省律师公会会员,法律顾问,于戎伟先生做客我们的直播间,和大家谈了有关民用出租的最新法律法规。现在时隔一年,情况又发生了许多变化,我们也经常接到听众有关这方面的询问,那么我们今天再次邀请了于先生做客我们的直播间。

于戎伟先生,安省律师公会, 法律顾问。


01

处理出租房屋纠纷的最新情况


主持人:首先,您能否概括一下出租房屋的最新情况?


戎伟先生我先分几个部分概括一下。第一,我将说明房东局(Landlord and Tenant Board)目前的申请状况,房东局是一个接受大家申请,然后来调解、判决出租纠纷的“半司法”机构。房东局从去年3月16号到8月2号关闭了听证功能,仅仅开放了小范围、紧急的审理。从去年8月2号起才重新开启所有审理,但是同时也改变了听证的方式。第二,目前来说,房东局的案件积压正在消化积压了5个月的案件,目前基本上正在处理1月中旬递交的申请。房东局的审理速度在逐渐加快。第三,房东局审理的形式发生了变化。以前是面对面的形式,由房东、租客、证人以及房东局的人员组成。现在,由于疫情的影响,所有审理都通过网上视频(Zoom)进行。但是线上审理的方式也有许多局限性,比如说,盘问的力度不够、声音的清晰度不够以及网速不够。但不是所有案子都是线上审理,有些案子证人和证据过多,还是需要面对面审理。需要面对面审理的案件在100例中只有2-3件。以后,线上审理将会变成一个主流。预计2020和2021年,欠租案也将在审理案件中占很大的比例,自住案也将增多。

图源:网络


02
房东和租客的权益


主持人:我们最近接到一位听众朋友的电话,他是准备卖房的房东,但是他的租客不愿意搬家,这种情况下该如何处理呢?


戎伟先生:这种现象很普遍。有租客的房子我们叫Tenanted House,卖这一类的房子对房东和经纪来说都是一个很大的挑战。因为租约到期以及打算卖房都往往会被房东误认为是可以解除租约的理由。实际上,租约到期和卖房都不是合法解约的理由。相反,租约到期以后将自动变成按月散租。“买卖不破租赁”。房子过户后,租客仍可以向新的房东交租金。如果房子卖给了需要自住的人,那么在按月散租以及提前60天通知的前提下,租客才必须搬家。如果是整年的租约,租客可以住到租约结束的那一天。我建议房东在卖房之前跟租客友好谈判,提前解决可能的风险。

主持人:这是一名租客提出的问题,他的房东让他下个月搬家,不再续租了,您能否从租客的角度提出一些建议

戎伟先生:首先,租客需要考量是否受《民租法》的保护。有的租住不受《民租法》的保护,比如说短租(Airbnb)、酒店,那您将不受《民租法》的保护。第二种情况是,如果您和房东或者房东的家人共同使用厨房或卫生间,那您将不受《民租法》的保护。如果情况符合以下7条中任意一条,那么租客将有可能面临驱逐。
第一:欠租
第二:对房子造成损毁、破坏、干扰
第三:非法行为(例如,在房子内种大麻)
第四:严重的损毁
第五:持续迟交房租
第六:房子在拿到政府许可的情况下进行拆建、改造、翻建
第七:房东收回来自住,或房子已经卖给了买来自住的人

如果您的情况不属于以上任意一项,那我们建议您跟房东商量,是否可以在找到房子之前多住几个月,或者住到合同结束的那一天。如果您对房东的买卖合同有质疑,您可以要求查看并通过法律来维护您的权益。

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03
居家令期间的限制

主持人:我们最近听到很多传言说,疫情期间房东不能赶走租客,这是否属实呢

戎伟先生:不是,并不是疫情期间不能赶租客,而是因为手里没有判决所以不能赶租客。作为一个房东,永远不能擅自赶走租客,必须由法警才可以执行,而且必须手持有效的判决书,判决书在官司打赢的情况下才有。任何案子最后都会有一个判决,房东赢了可以拿判决书找法警赶租客。

主持人:在疫情期间,有居家令的限制,法警不能上门赶租客,房东必须等到开放之后才可以赶租客吗?一般来说需要多长时间?在疫情影响之下是否会增加时间的不确定性?

戎伟先生:在排期的过程中不确定性非常强, 从申请到法官审案再到判决,这之中的时间非常非常不确定。但是通过大数据,我们可以大概推算出时间。从申请到听证,我今年1月初递交的申请,将在6月初听证,大概是4-5个月的时间。一旦获得判决,在没有居家令的情况下,法警收到判决书大概会在3星期左右出警。

图源:网络


主持人:在什么样的情况下需要找专业人士、法律顾问来解决租房的纠纷?


戎伟先生:我们可以分两种情况。第一种,案情还没有发生,房东准备赶走租客了,我建议在行动之前找专业人士帮忙把把关。第二种,案子到关键时刻了,但是有很多不确定性,听证的时间也已经定了,不确定自己是否能把事情陈述清楚。这个时候建议找专业人士指导,或者委托代理。

 
在本期专家论坛节目中,我们很高兴请到了安省律师公会,法律顾问,于戎伟先生跟听众分享了有关租客和房东纠纷的法律法规,也给出了很多切实可行、有效的建议。
如果您有任何问题,都可以在我们文章后留言,我们会一并整理后邀请于戎伟先生回答大家的问题。

以上采访仅代表嘉宾观点,非本台立场。